Faire paysage avec les tissus existants

L’évolution des secteurs urbanisés est à envisager par des actions portant sur les tissus existants, plutôt que par les extensions. Les centres-bourg, les zones pavillonnaires, les zones artisanales et commerciales, constituent ainsi un vaste champ d’action au programme duquel figure l’amélioration de la qualité paysagère.

La dynamique d’aménagement des territoires repose aujourd’hui sur des principes très différents de ceux qui prévalaient jusqu’alors. Les espaces à urbaniser sont conçus désormais plus denses, plus diversifiés dans les modèles architecturaux mobilisés.

Les projets urbains s’attachent dorénavant en priorité à capitaliser le gisement foncier du tissu existant. Ce tissu, qu’il s’agisse des lotissements pavillonnaires, des zones d’activités ou des centres-bourgs, a été le plus souvent conçu hors du champ du projet paysager. « Faire paysage » à l’occasion de la mutation de ces espaces, est un des grands enjeux actuels de l’aménagement.

Concevoir le paysage des lotissements pavillonnaires

Les lotissements pavillonnaires de ces cinq dernières années sont souvent marqués par une recherche d’une plus grande densité. La crise économique a limité la demande de grandes parcelles. Plus petites, plus étroites, les parcelles des lotissements récents produisent un tissu moins aéré que celles des opérations des années 1970 à 2000. Ces lotissements, et notamment ceux réalisés entre 1970 et 1990, représentent les territoires privilégiés des futurs projets d’habitat individuel.

En raison de leur image souvent associée à une certaine idée du confort et de la réalisation sociale, les programmes d’intervention contemporains se heurtent à de fortes résistances dues aux craintes liées à la densification. Aussi, ces initiatives nécessitent un important accompagnement dans le domaine des représentations et des images. Les lotissements ont été le fruit d’une démarche « globale » qui a conduit dans un espace et un temps limités à concevoir, lotir et construire plusieurs lots, parfois plusieurs dizaines de parcelles. La mutation de ces lotissements se fera dans l’avenir hors procédure de lotissement et en grande majorité par le biais d’initiatives privée.

Aussi, l’un des nombreux écueils à surmonter est l’atomisation des projets. Pourtant, des démarches plus collectives sont envisageables. Vitré Communauté expérimente ainsi sur quatre communes, la démarche dite « Bimby » (build in my backyard, construire dans mon jardin), qui désigne les processus de densification des tissus pavillonnaires. Le vocable est un jeu de mots en référence au phénomène dit « Nimby » (not in my backyard, pas dans mon jardin), qui désigne le rejet d’un programme considéré comme nuisant par ses riverains.

Dans le cas de lotissements pavillonnaires, de développements linéaires des années 1970 à 1990, le foncier rencontré permet différentes stratégies d’évolution. Le principe de la maison au milieu de la parcelle qui a prévalu longtemps, ou le recul obligatoire d’au moins 3 mètres d’une limite séparative, tout comme celui d’au moins 5 mètres de la limite sur voie, permettent aujourd’hui des stratégies diverses d’extension. Les surfaces de plus de 1200 m², assez fréquentes notamment en développement linéaire, peuvent être le support d’une division de parcelle. Assez rare jusqu’à ces dix dernières années, ce principe de division foncière s’est accéléré du fait que ces parcelles sont la propriété de personnes qui, ayant construit dans les années 1970-1980, sont concernées soit par la retraite, soit par l’entrée en maison de retraite.

Ces deux événements font appel à des arbitrages financiers importants. La division parcellaire et le détachement d’un lot constructible est aujourd’hui un acte générateur de plus-values financières. Ces constructions, souvent sur les arrières des parcelles, au même titre que celles qui les ont précédées, représentent un risque d’altération paysagère.

A l’opposé du risque énoncé, on peut aussi voir dans ces divisions, l’opportunité de corriger des désordres. Dans les deux cas, sauf à les interdire règlementairement, cette démarche est à encadrer.

L’exemple de Cesson-Sévigné

A l’occasion de la révision de son plan local d’urbanisme (PLU), la commune de Cesson-Sévigné a lancé une démarche intéressante visant à explorer le potentiel de densification de ses nombreux lotissements. La concertation publique a mis en évidence une crainte de déstructuration des tissus et notamment celle de voir se créer de nouveaux immeubles dans le tissu pavillonnaire.

Cette crainte a été entendue et le nouveau règlement des zones pavillonnaires, s’il favorise une densification, ne modifie pas les prospects (distance minimale imposée entre deux bâtiments) autorisés ni ne remet en cause le statut des espaces verts des lotissements.

Derrière cette crainte exprimée d’une modification des prospects, on peut lire à la fois celle d’une atteinte à la vie privée par la création de vues directes sur les fonds de parcelles, celle d’une augmentation des flux de circulation, ou celle d’une mixité sociale non souhaitée.

Améliorer le paysage à l’occasion de la densification des lotissements

Le paysage actuel de ces lotissements se caractérise souvent par la faible part que prend l’architecture dans la qualification des espaces publics, notamment ceux de la rue. La clôture est l’élément principal de la qualification de ces espaces, les architectures étant tenues en retrait par les reculs imposés et les faibles hauteurs autorisées.

La modification des implantations en limite sur voie, tout comme celle des hauteurs des constructions principales sont deux leviers de projet de paysage. L’aération du tissu, la place prépondérante prise par les jardins en front de rue et les nombreuses ouvertures transversales entre les constructions disjointes sont d’autres caractéristiques de ces tissus.

L’extension des constructions en limite séparative peut être l’occasion de réduire la fragmentation des linéaires bâtis. Ces espaces urbanisés sont par ailleurs, le plus souvent mono-fonctionnels et mono-produits. La fonction essentielle y est l’habitat, et le pavillon, le modèle architectural récurrent. Introduire une diversité de fonction en autorisant par exemple la création d’activités de services ou tertiaire, compatible avec l’habitat peut permettre de modifier le paysage, en le caractérisant davantage par la variété des formes bâties apportées.

La réussite du projet global passe par une anticipation, une modélisation non pas du paysage souhaité, mais de ce qui n’est pas acceptable. Il est en effet plus facile, règlementairement d’interdire. Le projet peut aussi s’appuyer utilement sur des documents relevant, non de la prescription, mais de la recommandation. Ces outils seront d’autant plus efficaces qu’ils seront adossés à une démarche de conseil menée par un paysagiste ou un architecte. Si le gisement du foncier bâti est un levier important de mutation du paysage, l’espace public recèle aussi des potentiels à capitaliser. Construits pour un usage prépondérant de la voiture, ces lotissements se caractérisent par de larges espaces dédiés aux déplacements. Le vocabulaire d’aujourd’hui s’oriente davantage sur la production d’espaces partagés ne nécessitant pas, par exemple, de doubles trottoirs ou des chaussées de 6 m de large.

La réorganisation des profils en travers (la proportion des voies de circulation, des trottoirs, des stationnements, la position éventuelle des arbres, des luminaires entre deux façades) peut être l’occasion de mieux qualifier le paysage, et d’améliorer les continuités au sein des divers tissus des localités, notamment avec les centres-bourgs. Elle est cependant coûteuse, et doit pouvoir être financée à l’occasion de densifications.

Concevoir le paysage des zones artisanales et commerciales

La taxe professionnelle unique a mis fin la dispersion des zones artisanales communales, un des importants moteurs de dégradation des paysages. Outre l’absence de réflexion paysagère et la dégradation induite des paysages, la piètre qualité des constructions et l’absence de réflexion urbaine, ces zones artisanales et commerciales ont consacré le principe de consommation abusive de l’espace et de banalisation des ambiances.

La démarche « Qualiparc » mise en œuvre à l’échelle de la région Bretagne a tenté de corriger certains désordres en conditionnant l’extension d’une zone à la requalification, notamment paysagère, de l’existant. Pour autant, cette démarche a porté sur un nombre limité de zones, excluant le plus souvent les territoires ruraux.

Le cas difficile des zones d’activité communales en secteur rural

La modification des paysages de ces zones artisanales communales, en secteur rural, se heurte souvent à l’absence de projet. Eloignées des principaux axes, destinées au marché de l’artisanat local, associant parfois l’espace professionnel et la résidence de l’artisan, non qualifiées paysagèrement, défraîchies, ces zones sont peu attractives. Elles sont concurrencées par les zones artisanales ou industrielles nouvelles, implantées en bordures d’axes principaux, près de communes dynamiques.

Ces nouvelles zones, désormais créées par les intercommunalités ayant la compétence du développement économique, sont des concurrentes directes des zones artisanales communales. Devant le gisement inexploité de ce foncier loti et bâti existant, de nombreuses voix s’élèvent pour conditionner la création de nouvelles zones à sa résorption. La mutation des paysages de ces zones pourrait alors passer par leur densification avec comme préalable une politique de divisions ou de regroupements parcellaires.

Cette démarche soulève plusieurs questions, parmi lesquelles celles de la maîtrise d’ouvrage de ces opérations, de leur financement, de la pertinence en termes de maîtrise des énergies et de l’éparpillement des zones. La densification de certaines de ces zones, dans le cadre d’un plan global concerté, pourrait s’accompagner de la suppression d’autres. Ces dernières entreraient alors dans un processus de rénovation urbaine pouvant conduire soit à un changement de destination, soit à un retour à l’état naturel. Cette démarche devant s’accompagner de processus de démolition, parfois de dépollution, on peut s’interroger sur la faisabilité économique de ces projets sans l’aide de subventions.

Concevoir le paysage des centres bourgs

Les centres bourgs sont les espaces urbanisés moins banalisés. Ils portent, encore l’identité de la commune, sa singularité. Noyés souvent dans des couronnes pavillonnaires conséquentes, les centres-bourgs ont été fragilisés par les développements de ces cinquante dernières années. Outre la rupture de l’interface avec les espaces agro-naturels qui était auparavant gérée par transition progressive et par une couronne de jardins, la transformation des espaces publics en espaces dédiés à la voiture, la disparition des commerces de proximité, ils pâtissent d’une obsolescence du bâti qui les constitue.

Ce bâti de pierre, aggloméré, continu, n’est pas concurrentiel face à un pavillon. S’il a pour lui le charme architectural, il souffre souvent d’un manque d’intimité, d’une absence de garage, d’une exposition parfois moins avantageuse, d’une qualité d’isolation moindre, d’une accessibilité délicate puisque généralement à étage, de jardins moins grands. Tous ces facteurs fragilisent les bourgs. Outre l’habitat, les centres bourgs présentent aussi du foncier bâti relevant de la friche artisanale ou de l’équipement obsolète. Intervenir sur ce foncier bâti, parfois encore habité, mobilise une ingénierie complexe qui a longtemps rebuté les élus locaux.

Ces potentiels théoriques d’urbanisation représentent toutefois un gisement foncier important qu’on ne peut plus ignorer alors que l’urbanisme contemporain est la recherche d’une moindre consommation d’espace. La création des établissements publics fonciers régionaux apporte la somme de technicité nécessaire à la mobilisation de ces terrains.

En premier lieu, ces établissements facilitent désormais la maîtrise de la ressource clé qu’est le foncier. Ils apportent par ailleurs une expérience diversifiée d’assistance à maîtrise d’ouvrage qui permet de mettre en œuvre des études de faisabilité interrogeant la capacité de ces gisements à produire des programmes et des tissus compatibles avec des équilibres financiers, des équilibres sociaux, des ambitions paysagères et environnementales. La mutation paysagère des centres bourgs se fera à l’occasion de ces opérations qui vont tendre à se généraliser. Lors des études de densification des centres bourgs, se pose systématiquement la question du logement, et notamment du logement collectif. Au-delà de la forme urbaine développée, le projet doit rencontrer ses cibles sociales. Les produits habitat doivent se vendre, et il est difficile, même pour le logement social, de proposer de l’habitat collectif en secteur rural. La mise en œuvre de programmes prolongeant les typologies de bourg rural (rez-de-chaussée, un étage plus combles), n’est pas en adéquation avec le marché. La maison de bourg, accolée, reste la réponse la plus adaptée au contexte et au marché.

Elle entre toutefois en concurrence avec les lotissements pavillonnaires, produits plus simples, parfois moins chers, et encore fortement recherchés. La capacité des bourgs péri-urbains ou des « villettes » (ou petites villes) à mobiliser un panel très large d’habitat, incluant le logement collectif, à maintenir un tissu commercial de centre bourg dynamique, leur permet, plus facilement que les bourgs ruraux, d’engager la mutation des centres-bourgs en développant des modèles d’immeubles qui augmentent d’un à deux niveaux, le prospect moyen.